خانه / اخبار
ضریب محاسبه عوارض و وجوه املاک در سال ۱۴۰۵ به ۹ درصد کاهش یافت
هیئت وزیران مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه مبتنی بر ارزش معاملاتی املاک را برای سال ۱۴۰۵ معادل ۹ درصد تعیین کرد؛ ضریبی که تا تصویب ضریب بعدی معتبر است.
شرح موضوع و نکات کلیدی
بر اساس تصویبنامه هیئت وزیران در جلسه ۱۸ خرداد ۱۴۰۵، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴ معادل ۹ درصد ارزش معاملاتی املاک تعیین شده است. این تصمیم به پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت کشور، وزارت جهاد کشاورزی، وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اتخاذ شد.
ارزش معاملاتی ملک با قیمت روز خریدوفروش در بازار یکسان نیست. این ارزش در چارچوب ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم و بر پایه جداول و ضوابط قانونی تعیین میشود و برای محاسبه برخی مالیاتها، عوارض، حقوق دولتی و هزینههای قانونی کاربرد دارد.
عدد ۹ درصد نیز خودِ مبلغ عوارض یا بدهی مؤدی نیست. این عدد مأخذی است که ابتدا بر ارزش معاملاتی اعمال میشود و مبلغ حاصل، متناسب با حکم قانون یا تعرفه مرتبط، در محاسبات نهایی قرار میگیرد.
متن تصویبنامه تصریح میکند که مأخذ ۹ درصدی با رعایت نصاب مقرر در صدر ماده ۶۴ تعیین شده است. بنابراین اجرای آن باید همزمان با ضوابط ماده قانونی و مقررات اختصاصی هر نوع عوارض یا وجه انجام شود.
این ضریب از زمان ابلاغ، مبنای محاسبات مشمول تبصره ۳ ماده ۶۴ است و تا تصویب ضریب بعدی اعتبار دارد. عبارت «تا تصویب ضریب بعدی» از ایجاد خلأ در محاسبات دستگاههای اجرایی جلوگیری میکند.
کاهش یا افزایش مأخذ ارزش معاملاتی میتواند بر رقم نهایی پرداختی در پروندههایی که قانوناً به این مبنا وابستهاند اثر بگذارد. با این حال میزان اثر برای همه پروندهها یکسان نیست و به نوع عوارض، مشخصات ملک و فرمول مصوب بستگی دارد.
در محاسبه عوارض ملکی باید میان ارزش معاملاتی، ارزش روز، قیمت منطقهای و ارزش کارشناسی تفکیک قائل شد. استفاده جابهجا از این مفاهیم میتواند به محاسبه نادرست و ایجاد اختلاف میان مؤدی و دستگاه وصولکننده منجر شود.
کارشناسان درآمد و شهرسازی شهرداریها لازم است تاریخ مؤثر ضریب را در سامانه ثبت کنند. محاسبه پرونده باید بر اساس ضریب معتبر در مقطع قانونی مربوط انجام شود، نه صرفاً آخرین عدد موجود در سیستم.
ثبت نسخه تصویبنامه در کنار پارامتر محاسباتی اهمیت زیادی دارد. هر عددی که در فرمول عوارض وارد میشود باید دارای مستند، تاریخ شروع اعتبار، مرجع تصویب و سابقه تغییر باشد تا نتیجه قابل راستیآزمایی بماند.
سامانههای درآمد شهرداری باید امکان تعریف ضریب ۹ درصدی بدون تغییر دستی فرمولها را فراهم کنند. پارامتریک بودن محاسبات، خطر خطای انسانی و تفاوت نتیجه میان واحدهای اجرایی را کاهش میدهد.
در پروندههای قدیمی، ابتدا باید زمان ایجاد بدهی و حکم قانونی مربوط مشخص شود. اعمال خودکار ضریب سال ۱۴۰۵ به همه سوابق، بدون توجه به تاریخ و مبنای تعلق عوارض، رویکرد دقیقی نیست.
شفافیت برای شهروند نیز ضروری است. در برگه محاسبه بهتر است ارزش معاملاتی پایه، درصد مأخذ، نوع عوارض، سایر ضرایب و مبلغ نهایی جداگانه نمایش داده شوند تا مسیر رسیدن به عدد قابل فهم باشد.
اتصال نرمافزار درآمد به پرونده ملک باعث میشود مساحت، نوع کاربری، موقعیت، سوابق محاسبه و پرداخت در کنار ضریب قانونی دیده شوند. این یکپارچگی از ورود چندباره و مغایرت اطلاعات جلوگیری میکند.
لایههای GIS نیز میتوانند جداول ارزش معاملاتی و موقعیت ملک را به هم متصل کنند. در نتیجه انتخاب محدوده یا بلوک ارزش معاملاتی دقیقتر انجام میشود و احتمال استفاده از ارزش نامرتبط پایین میآید.
کنترل دسترسی و ثبت تاریخچه تغییرات از الزامات مهم است. تغییر ضریب یا جدول ارزش معاملاتی باید فقط توسط کاربر مجاز انجام شود و نام کاربر، زمان تغییر و مقدار قبلی در گزارش حسابرسی باقی بماند.
گزارشهای مدیریتی میتوانند اثر تغییر مأخذ را بر برآورد درآمد شهرداری نشان دهند. این گزارشها باید میان درآمد پیشبینیشده، مبلغ تشخیصدادهشده و وصول واقعی تفاوت قائل شوند.
در پاسخگویی به مؤدیان باید روشن شود که هیئت وزیران مأخذ محاسبه را تعیین کرده و نوع و نرخ هر عوارض از قانون یا مصوبه معتبر دیگری ناشی میشود. این توضیح مانع برداشت اشتباه از عدد ۹ درصد خواهد شد.
اگر درباره شمول ضریب بر یک ردیف خاص ابهام وجود داشته باشد، متن قانون و تعرفه همان ردیف باید بررسی شود. صرف اشاره عمومی به ارزش معاملاتی برای نتیجهگیری درباره همه عوارض کافی نیست.
بهروزرسانی همزمان سامانه، دستورالعمل داخلی و آموزش کاربران، اجرای یکنواخت تصویبنامه را تسهیل میکند. باقی ماندن فرمول قدیمی در یکی از واحدها میتواند صورتحسابهای متعارض ایجاد کند.
آرشیو ضرایب سالانه امکان بازسازی محاسبات گذشته را فراهم میسازد. این قابلیت در رسیدگی به اعتراض، حسابرسی، تفریغ بودجه و پاسخ به مراجع نظارتی ارزش عملی بالایی دارد.
در جمعبندی، ضریب ارزش معاملاتی سال ۱۴۰۵ یک پارامتر قانونی برای محاسبه وجوه مشمول تبصره ۳ ماده ۶۴ است؛ نه قیمت ملک و نه نرخ مستقل عوارض. اجرای درست آن به فرمول شفاف، داده دقیق و مستند قانونی نیاز دارد.
راهکارهای یکپارچه شهرسازی و درآمد میتوانند تصویبنامه ۹ درصدی را با تاریخ اعتبار مشخص در محاسبات اعمال کنند و همزمان ریز فرمول، مستندات، سوابق تغییر و گزارشهای مدیریتی را در اختیار شهرداری قرار دهند.